Tépelődés/ vitaidító az ingatlanérték szubjektív tényezőiről
Írta: Veress Judit
Nincs két egyforma lakás, melyeknek ugyanaz volna az értéke, ahogy két egyforma Ember sincs! Az általános tényadatok számbavételénél túl az otthonunk kiválasztásában is egyre erőteljesebb az igény az egyedi jellegre, a másoktól különbözőségre. Egy lakóház ugyanazon lépcsőházában az ugyanolyan alapterületű és beosztású lakások értéke lehet elhelyezkedésük, tájolásuk miatt is különböző, de más- más karakterűvé válnak a benne élők átalakításai, életvitele, ízlésüket felvillantó berendezés aurája, azaz a szubjektív különbözőségük miatt – holott nem a berendezést vesszük meg! Nevezhetjük ezt a lakás feeling-jének: hogyan válik, változik a csupasz falak között egyedi otthonná. Vagy hogyan nem!? Kezdjük a töprengést az állításom ellentételezésével!
Objektíven és szubjektíven
Egy „szórakozott professzor” lakott felettünk a típusház ugyanolyan 2-szobás lakásában, aki rendre eltévesztette hazafelé menet az emeletet. Benyúlt a levélbedobón, az ujjával kinyitotta a reteszt, és a nyitott levélszekrényen át elérte a bejárati ajtót lezáró kallantyút, s már bent is volt. Kalapját, kabátját feldobta a sarokban álló fafogasra, lerúgta a cipőjét, és belehuppant a szemben lévő nagyobb szoba egyenfoteljébe. Felmarkolta a fényesre lakkozott dohányzó asztalról az újságot és belemerült. A velünk élő nagymamám már úgy megszokta ezt a jelenséget, hogy néha teát is bevitt a „vendégnek”, aki csak jó idő eltelte után vette észre, hogy mégsem hazatért, annyira ugyanolyan volt minden körülötte, mint otthon. Azt se észlelte, hogy itt nálunk takarosabb a rend, és mások az ILLATOK, az én csodásan főző nagyim ételeitől!
Műszaki emberként a tárgyilagos, objektív állásfoglaláshoz trenírozva, értékítéletemet a milliméterek, decibelek mért és számított elemei behatárolják. Tucatnyi rendelet, szabály, szabvány megköt és kötelez, kicsi a tűréshatár, tervezéskor, építéskor koncentráluk a gazdaságosságra. Munkánkat az elvárt aktuális esztétikai szempontokon túl kevésbé befolyásolhatják a szubjektív tényezők. Úgy általában. Ugyanakkor az objektív tényezőkőn túl egy új otthon keresése közben erősen inspirált engem is egy meglehetősen szubjektív elem is, amely alighanem mindenkit befolyásol.
A bennünk élő múlt
Ez pedig nem más, fmint az a HÁZ, ahol fiatal éveim javát töltöttem. Emlékek fűznek hozzá, így számomra az értékét meglehetősen szubjektív befolyásoló tényezők emelik ki, és teszik más lakhelyekkel összehasonlíthatatlanná. Ez a Ház, avultatás nélkül is ódon, divatjamúlt volt. Lábazatát felverte a gaz, falait és tetejét is befutotta a borostyán. Alaprajzi kialakítása is bőven hagy mai szemmel nézve kívánnivalót maga után: ugyanis amikor építették, még nem ismerhették a modern idők diktálta ésszerű funkciósémákat. Nincs vizesblokk, sem jól megvilágított helyiségek, valamint zsákszobás. A konyha aránytalanul nagy, külön helyiség, melyhez a fürdőszobán át vezet az út, valamint nincs közvetlen kapcsolat a funkcionális egységek között, a váratlan helyeken előbukkanó ki/bejáratokkal. S az egész pont így, ezekkel a hibáival és ésszerűtlenségeivel: roppant bájos, imádnivaló.
Ebben a Házban valamikor Móricz Zsigmondot is megkínálták paprikás csirkével, és a szakácsné zavarában só helyett megcukrozta! – szól a legenda. 100 éve még, a rosszul világított szalonjában egymásnak adták a kilincset a helyi hírességek. A zsákszoba kopott csíkos huzatú rokokó foteljeiben üldögélve családok sorsáról döntöttek, hatalmas tükre arcok villanásaiba vakult bele. A Ház rengeteg zugába és a fürdőszoba nagyszekrényébe belebújva játszottak a gyerekek, a kisszoba parkettája hiányzó darabkájából esztergált gyűrűt emlékül őrzi talán még a tengerentúlra elkerült mátka dédunokája. A Ház titkait csak a lakói ismerhették a közös ebédeken elhangzott történetekből, melyek szájhagyomány útján szinesednek emlékké, a fiatal utódok ezt viszik örökségül szertébe a világba, hogy éljen velük a múlt eme darabja, kincse, de ami a Ház köveiből marad: szétporlad, elenyészik. Habár a ház már más tulajdonát képezi és jelenlegi formája már sok tekintetben eltér attól, ahogy gyerekkoromban fennállt, de A Ház szubjektív értéke továbbél, mint maga az épület…
Az eddigiek alapján is világos lehet mindenki számára, hogy az otthona, telke, háza, irodája műszaki- és piaci értéke merőben különböző. Míg a műszaki tételek kiszámítására akadnak segédletek és gyakorlati módszerek, a piaci érték egy csomó minden mástól függ. Mindkét értéktipus kalkulálásánál be kell építeni egy új elemet, az „avulás”-t, és ha e komponens „műszaki, életkori/fizikai állapotát”, vagy az „erkölcsi avulása” oldalát nézzük, máris el kell távolodnunk a csupán objektív szemléletű elemzéstől.
A telek és a felépítmény kettőssége
Egy beépített telek értéke önmagában összetett, nem tekinthetjük csupán teleknek és felépítménynek, külön-külön értékelve, mintegy a Házat ollóval levágva a telkéről. Ugyanez a telek beépítetlen, rendezetlen, közmű nélküli állapotában is más értékű, mint építési teleknek kialakítva, és pláne más a rákerült épülettel együtt!
Így írt erről Kotsis Endre egy 1942-es elemzésében:
„Új építkezésnél ez a két rész- mármint a telek és a felépítmény – a szemünk előtt kapcsolódik össze, és csak akkor válik ismét szét, amikor az épület hasznavehetetlenné elavult és lebontásra kerül. A közbenső időben a kényszerű összekapcsolódás folytán a két érték sokszor csak csorbultan érvényesül abban az arányban amint a hosszú időre szóló társítás az élet változásai között célszerűnek, vagy kevésbé sikerültnek bizonyul.”
Ez a megállapítás akár napjainkban is érvényes lehet. A különbség az, hogy korábban a felépítmény értékrész volt a meghatározó, s a földrész alig volt értékes. Mára a jó helyen lévő telek az érték, a kevés lakásszámú felépítményét akár még hasznavehető állapotában is lebontják, ha a befektető nagyobb számú lakásépítésre kap felhatalmazást, a telekhányadokból nagy haszonnal kalkulálva.
A jó helyen lévő telekrész így lehet értékesebb is a rajta álló, akár új épületnél. A lényeg a „jó hely”! De mi a jó hely? (Kinek mi…) Könnyű belátni, hogy egy kisvárosi, városszéli tágas telken ugyanannyi műszaki költséggel és akár nagyobb figyelemmel is felépített palota összértéke nem vetekszik egy budai picike telken összecsapottan felhúzott új társasházi lakáska árával. Általában. De annak az embernek, aki csendességre, erdő és víz közelébe, naturális környezetbe vágyik, az értékmérője más. Az ingatlanérték legfontosabb szubjektív tényezője a HELYE, a nagy játék: a keresgélés a Hely kiválasztásával kezdődik!
A cikk hamarosan folytatódik – a második részben azokat a tényezőket vesszük górcső alá, melyek még inkább szubjektívabbá teszik egy ingatlan értékét.
Képek forrásai:
https://www.friedhotel.hu/galeria/fotogaleria/category/36-a-hotel
https://hu.pinterest.com/MEDDVE/tanya-ist%C3%A1ll%C3%B3k-tanyavil%C3%A1gtanyasi-kert/
https://www.touropia.com/best-places-to-visit-in-denmark/
https://forbes.hu/extra/2020-legnagyobb-ingatlanberuhazasai/duna-pearl/
https://www.canstockphoto.hu/