OGH Hírügynökség – 2011. október 3.
Brüsszel, London, Párizs működőképes, jó példákkal szolgál, hogyan lehet műemléki épületeket a modern felhasználói és bérlői igényeknek megfelelően, kereskedelmi céllal felújítani, mindezt fenntarthatóan, energiahatékonyan – húzták alá ingatlanpiaci szakemberek az OGH Hírügynökség kérdésére. Az energiahatékonyságról és intelligens épületekről szóló szakmai esemény, a CEP Expo kapcsán (2011. október 19-20., Material Event Center), amely idén a műemléki épületek energiahatékony felújításával kapcsolatos konferenciát szervez, olyan kereskedelmi szempontból izgalmas hazai projektekre tekintünk rá, mint a Párisi Nagyáruház (egykori Divatcsarnok), a helyi védettségű Máriássy Ház (régi Borjúvásárcsarnok), illetve a VÁCI1 projekt (régi Tőzsdepalota).
A megállapítás tehát, miszerint a műemléki épületek felújítása nehezebb, bonyolultabb vitán felül áll. Mind tervezői, mind kivitelezői oldalról számtalan nehézséggel kell szembenézni a szakembereknek – erősíti meg Szarvas Zsolt, az emblematikus, kereskedelmi célú ingatlanokat fejlesztő ORCO Property Group projekt menedzsere.
A műemléki épületek megvásárlásakor a tulajdonos számára is kifejezetten nehéz felmérni a felújítás jövőbeni költségeit. A felújításra számtalan szabály és előírás vonatkozik, a műemléki hatóság pedig egyoldalú döntéseivel is befolyásolhatja az alkalmazott megoldásokat, technológiákat, és ezeken keresztül a beruházási költséget. Ráadásul e döntések sokszor csak később, az építési engedélyezés vagy a kivitelezés időszakában derülnek ki, így ezen információk beépítése a projektindító döntésbe lehetetlen. A felújítás annyira összetett, hogy a vásárlást megelőző ’due diligence’ folyamat során sem a projekt átfutási idejét, sem a beruházási költséget nem lehet pontosan megtervezni. A projektterv bevételi oldalán is hasonló bizonytalanság mutatkozik: mivel ezek a projektek a hasznosítás tekintetében is egyediek, a piaci benchmark adatok (pl. a tervezett bérleti díj bevételek) is csak korlátozottan használhatók. Mindezek jelentősége akkor érzékelhető, ha végig gondoljuk; egy jó és egy rossz projekt belső megtérülési rátája (IRR) között alig néhány % az eltérés – hívja fel a figyelmet Szarvas Zsolt.
„A beruházó számára azok a korlátozások a leginkább fájdalmasak, melyek megakadályozzák az épület térszerkezetének mai igényekhez való adaptálását” – mutatott rá a beruházó, a tulajdonos szempontjaira a VÁCI1 projekt kapcsán az ORCO szakembere, hozzátéve: a Párizsi Nagyáruház esetében a hatóság nem engedte meg, hogy a felső szinteken a tervezett helyre mozgólépcső kerüljön, így azok használhatóságát, kiadhatóságát és így a teljes projekt jövedelmezőségét kedvezőtlenül befolyásolta.
Az energiahatékony kialakítás lehetősége műemlék épületek esetében korlátozott. Bár a Párizsi Nagy Áruház esetében a beruházónak kiemelt szándéka volt az épületet a fenntartható fejlődés elveinek megfelelően korszerűsíteni, az épület adottságai, a helyhiány bizonyos technológiák alkalmazását nem tette lehetővé (pl geotermikus energia felhasználásához a kútfúrásokat a pincében nem lehetett megoldani, napkollektorokat műemlékvédelmi és helyigény miatt nem lehetett elhelyezni). „Ezzel együtt az épületet természetesen magas színvonalon korszerűsítettük: új szigetelések, hőszigetelt nyílászárók és a legkorszerűbb gépészet került beépítésre. Külön kiemelném a magas komfortot biztosító sugárzó felület fűtést és hűtést, amelynek előnyei az üzemeltetés során is beigazolódtak” – mondta el az OGH Hírügynökség kérdésére Rusznák Klára, az ORCO projekt menedzsere.
A műemlékvédelmi szempontok figyelembevétele és a funkcionalitás, a tulajdonosi, fejlesztői érdekek figyelembevétele, az építészeti megoldások és az energiahatékonyság, no meg a piaci, bérlői igények ismerete: mind olyan terület, amelynél nagyobb párbeszédre volna még szükség az egyes szakmák es szakterületek között – zárja a piaci áttekintést Csörgő Anita, a Colliers International kiskereskedelmi divíziójának igazgatója. Nem véletlen, hogy hazai helyzet javítására az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) javaslatot dolgozott ki, és párbeszédet kezdeményezett az illetékes hatóságokkal, és nem véletlen, hogy a CEP Expo és konferencia 2011. október 19-20. között ugyancsak egy asztalhoz ülteti a különböző szakterületek képviselőit a Material Event Centerben.
A hír szerzője: OGH