Egy jogszabályváltozás végre újból lehetővé teszi azt, hogy a közös költség tartozás bejegyezhetősége ne lehetetlenüljön el, azaz ha a társasház közös képviselőjének, társasházkezelőjének nem áll rendelkezésére a kötelezett tartozó személyi száma, az nem lehet akadálya a zálogjog bejegyzésének.
1.) A külön albetét jelzáloggal terhelése közös költség tartozás esetén
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 30. § (1) ill. 31. § lehetőséget ad a társasháznak arra, hogy a fenntartási költséget notóriusan nem fizető lakástulajdonosokkal szemben az érintett ingatlan vonatkozásában a felhalmozott tartozás erejéig a társasház követelése biztosítékául jelzálogjog bejegyzésének elrendelését kezdeményezze. A jelzálogjog bejegyzését elrendelő nyilatkozattal szemben a társasházi törvény meghatározott alakszerűségi követelményeket támaszt. A társasház működését és jogi helyzetét közvetlenül szabályozó törvény szerint a jelzálogjog bejegyzését elrendelő nyilatkozat a törvényi követelménynek akkor felel meg – a 2011. január 1-jén hatályba lépő rendelkezés mellett -, ha az legalább 3 havi közös költség összegét meghaladó összeg biztosítékául szolgál, továbbá ha a társasház közgyűlése azt elrendeli, vagy az adott társasház SZMSZ-e a társasház közös képviselőjét az elrendelő nyilatkozat megtételére felhatalmazza, ill. ha a közgyűlési határozatot vagy az elrendelő nyilatkozatot ügyvéd vagy jogkörén belül jogtanácsos előtt ellenjegyzett magánokiratba foglalták. E körbe a társasházi törvény nem tartalmaz egyéb tartalmi követelményt, sem utaló szabályt.
2010.december 31-ig az ingatlan nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI törvény 32. § (1) szerint a Földhivatalok egységes gyakorlatot alakítottak ki. A bejegyzés feltételeként az okiratnak tartalmaznia kellett – többek között – a zálogkötelezett ingatlan tulajdonosának természetes azonosító adatait és személyi számát.
A Földhivatal gyakorlata tehát az volt,hogy személyi szám nélkül nem bejegyezhető az ingatlan nyilvántartásba a közös költség tartozás biztosítékául szolgáló jelzálogjog. A személyi számot a közös képviselőnek kellett szolgáltatnia. A közös képviselő megkereshette a közigazgatási és elektronikus közszolgáltatások központi hivatalok nyilvántartását, azonban a személyi azonosító jel helyébe lépő azonosítási módokról és az azonosító kódok használatáról szóló 1996. évi XX törvény 36. § a) pontja szerint a személyi adat és lakcímnyilvántartás szerve a személyi azonosítót akkor továbbíthatta, ha a kérelmező ilyen adat átvételére jogszabály feljogosító szerv. A társasház ilyen joggal nem volt felhatalmazva. Minden egyes esetben a társasház adatszolgáltatási kérelmét a hivatal elutasította arra nézve, hogy a kérelmező az adatigénylés jogalapját okirattal nem igazolta, hivatkozott továbbá a fenti törvény 35. §-ra, mely szerint a személyazonosító kezelésére a törvény erejénél fogva feljogosítottakon kívül csak az adatkezelő jogosult, akit az érintett polgár előzetes írásbeli hozzájárulásában erre feljogosított.
Érdekessége a hivatkozott jogszabálynak, hogy a törvény 32. § e) pontja alapján az ingatlanügyi hatóság ilyen szervnek minősül. Az ingatlanügyi hatóság mindazonáltal a személyi azonosítót minden esetben a polgár azonosításához használja, és nem jogosult annak továbbítására. A 2010. április 14-én kelt Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium által kiadott levélben a következő állt:
„… az ellentmondások megszüntetése érdekében a szükséges törvénymódosításokig az alábbi földhivatali ügyintézési rend kerül kialakításra:
A hat hónapot meghaladó fenntartási költség, közös költség tartozás jogcímén jelzálogjog bejegyzés iránti kérelem esetén, ha a bejegyzést kérő a zálogkötelezett személyi azonosító számát nem bocsátja rendelkezésre, a Földhivatal – mint adatkezelésre jogosult szerv – írásban vagy amennyiben hozzáféréssel rendelkezik, elektronikusan megkeresi a személyi adat– és lakcímnyilvántartás illetékes szervét a személyi azonosító szám rendelkezésre bocsátása érdekében. „
Ugyanakkor Fővárosi Bíróság előtt folyamatban volt 1.K.30329/2010 ügyben az ítélet indokolása szerint nem volt kötelezhető a Földhivatal a személy szám beszerzésére :
„A bíróság meggyőződése szerint az alperesi hatóság a jogszabályoknak megfelelően járt el, amikor jelzálogjog bejegyzés iránti kérelemhez csatolt okirat vonatkozásban megkövetelte az adatok pontos rögzítését.
A bíróság úgy ítélte meg, hogy az alperes nem sértette a Ket. előírásait akkor, amikor kérte ezeket az adatokat, ugyanis az Inytv. előírja az okirat kellékeként az adatok közlését. A Földhivatalnak nem feladata az, hogy a társhatóságoktól az adatokat beszerezze, hiszen az rendelkezésre áll, azonban a kérelem teljesítéséhez a kérelmezőnek kell az adatokat szolgáltatnia.
A bíróság nem vehette figyelembe azt a körülményt, hogy a Társasházak közös költség tartozás behajtása vonatkozásában nehéz helyzetbe kerülnek, ugyanis ez jogalkotási kérdés a Földhivatal és a bíróság is jogalkalmazó és a közigazgatási bíróság kizárólag azt vizsgálhatja, hogy az alperesi hatóság határozata megfelel–e a jogszabályoknak.”
A fentiek szerint a Földhivatal gyakorlata az volt, hogy elutasította azt a kérelmet amely nem tartalmazta személyi számot.
Ezen jogi problémát oldotta fel a 2010. január 1-jén hatályba lépő módosított 1997.évi CXLI. törvény 34/A. §:
„Ha a társasházakról szóló törvényben szabályozott társasházi közösköltség-tartozás, illetve a lakásszövetkezetekről szóló törvényben szabályozott költséghátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti eljárásban benyújtott okirat nem tartalmazza a személyi azonosítót, akkor azt az ingatlanügyi hatóság a személyi adat- és lakcímnyilvántartást vezető szerv megkeresése útján, hivatalból pótolja.”
Ezen jogszabályváltozás végre újólag lehetővé teszi azt, hogy a közös költség tartozás bejegyezhetősége ne lehetetlenüljön el, azaz ha a társasház közös képviselőjének, társasházkezelőjének nem áll rendelkezésére a kötelezett tartozó személyi száma, az nem lehet akadálya a zálogjog bejegyzésének.
2.) A külön albetét egyetemleges jelzáloggal történő terhelése
Több esetben fordul elő társasházak esetében, hogy a tulajdonos egyszerre több albetét tulajdonosa, ilyen esetben az ingatlan nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI törvény végrehajtásáról szóló 109/1999 (12. 29). Fvm rendelet 19. § (1) lehetőséget biztosít arra, hogy valamennyi albetét vonatkozásában egyetemleges jelzálogjog kerüljön feltüntetésre, ahol is utalni kell az egyetemlegességre, azt mindegyik tulajdoni lapon fel kell tüntetni. A jelzálogjog bejegyzés közös költség tartozás vonatkozásában is kiköthető, amennyiben erre a közgyűlés határozata vagy SZMSZ feljogosítja a közös képviselőt.
Az 1. sz. Körzeti Földhivatal eseti döntése szerint egyetemlegesen jelzálogot nem lehet alapítani. Dr. Magony Judit a Fővárosi Földhivatal osztályvezetője összességében nem látja akadályát az egyetemleges jelzálogjog alapításának, mivel annak törvényi feltételei biztosítottak.
3.) Jelzálogjog végrehajtási jog
Nem ritka, hogy a külön albetét tulajdonosa hitelt vesz fel az adás-vételi szerződés megkötéséhez. Ezen szerződésben a külön albetét, illetve a hozzárendelt közös tulajdoni hányad is megterhelésre kerül. Amikor a tulajdonos nincs abban a helyzetben, hogy törlesztésének eleget tegyen, a lakáshitelével együtt a társasházi közös költséget sem fizeti.
Teszi ezt annak tudatában, hogy a végrehajtási eljárásban az árverési összegből majd csak kielégítik a társasházat.
Jelenleg a Ptk 251 § szabályozza a jelzálog kérdéseit, a kielégítés sorrendjét a Vht 165. § rendezi.
A közös költség követelés biztosítására szolgáló jelzálogjogot a sorban korábban megelőzi a bank javára szóló jelzálogjog, ami azt jelenti, hogy a befolyt összegből való kielégítés – ha a társasház esetleg bejegyezteti a jelzálogjogát- aggályosnak mondható.
Szükséges lenne a közös költség biztosítására szolgáló jelzálog jog értelmezésének újragondolására, úgy is mint a zálogtárgy fenntartására fordított szükséges költség, mert ebben az esetben a Vht ilyen irányú módosítása mellett a hitelintézetek előtt kielégítést nyerhetnének a társasházak is.
A közös költség biztosítására irányuló peren kívüli, illetve peres eljárás eredményeként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerülő végrehajtási jog alapján történő, társasházak irányába történő követelés kielégítés, ha van korábbi ranghelyen jelzálogjog annak kielégítése a gyakorlat szerint szinte egyetlen esetben sem vezet olyan eredményre, ahol a teljes követelés kielégítést nyerhetne.
A fentiek ismeretében összegezve javasolandó, hogy a Vht. módosításában a zálogtárgyra fordítandó szükséges költségek kielégítése a rangsorban előrébb álló jelzálogjog előtt nyerhetne kielégítést .
Dr.Izsák Orsolya
ügyvéd
Dr. Izsák Orsolya Ügyvédi Iroda